Lorsqu’une entreprise traverse des difficultés financières, la procédure de sauvegarde est souvent une étape essentielle pour éviter la cessation des paiements et restructurer son activité.
Cependant, qu’en est-il des loyers dus au titre des baux commerciaux ou professionnels pendant cette période ?
Le paiement des loyers devient un sujet sensible : l’entreprise locataire cherche à préserver sa trésorerie, tandis que le bailleur veut garantir ses revenus.
La procédure de sauvegarde encadre strictement les obligations des deux parties, notamment en distinguant les loyers antérieurs et postérieurs à l’ouverture de la procédure.
Dans cet article, nous allons explorer :
Les décisions possibles concernant le bail commercial pendant une procédure de sauvegarde.
Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers.
Les droits et recours des bailleurs en cas de non-paiement.
Objectif ? Vous donner une vue claire des mécanismes légaux pour gérer ces situations complexes et préserver vos intérêts, que vous soyez locataire ou bailleur. C’est parti !
Qu’est-ce que la procédure de sauvegarde ?
La Procédure de sauvegarde des entreprises est une mesure judiciaire conçue pour aider les entreprises en difficulté avant qu’elles ne se retrouvent en cessation des paiements.
Contrairement au redressement ou à la liquidation judiciaire, cette procédure vise à anticiper les problèmes financiers tout en maintenant l’activité et en protégeant les créanciers.
Objectifs principaux de la procédure
La procédure de sauvegarde poursuit plusieurs objectifs essentiels :
Réorganiser les dettes de l’entreprise pour lui permettre de retrouver une situation financière stable.
Maintenir les emplois et préserver les relations commerciales, y compris avec les bailleurs.
Protéger l’entreprise contre les poursuites des créanciers pendant la période d’observation.
Pour comprendre comment cette démarche s’inscrit dans une stratégie globale, vous pouvez parcourir notre article sur l’Entreprise en difficulté procédure de sauvegarde.
Différences avec les autres procédures collectives
Pendant une procédure de sauvegarde, les contrats en cours, comme les baux commerciaux, restent généralement actifs.
Cependant, leur sort peut être modifié selon les décisions prises par l’administrateur judiciaire et les besoins de réorganisation de l’entreprise.
Le sort du bail commercial en procédure de sauvegarde
Lorsqu’une entreprise locataire est placée en procédure de sauvegarde, les baux commerciaux qu’elle détient ne sont pas automatiquement résiliés.
Leur gestion peut toutefois être adaptée pour tenir compte de la situation financière de l’entreprise et des exigences de réorganisation.
Maintien ou résiliation du bail
La procédure de sauvegarde offre plusieurs possibilités pour le traitement des baux commerciaux :
Maintien du bail
Si le locataire souhaite poursuivre son activité, il peut demander la continuité du bail. Dans ce cas, il devra impérativement respecter ses obligations locatives pour les loyers échus après le jugement d’ouverture.Résiliation du bail par le locataire
Si le maintien du bail est incompatible avec la réorganisation de l’entreprise, l’administrateur judiciaire ou le locataire peut demander une résiliation judiciaire. Cette démarche se fait généralement avec un préavis ou en négociation avec le bailleur.Résiliation par le bailleur
Le bailleur peut demander la résiliation du bail si les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure ne sont pas payés.
Cependant, cette résiliation doit être validée par le tribunal, qui examinera si elle est justifiée dans le cadre de la sauvegarde.
Conséquences pour le locataire et le bailleur
Pour le locataire
S’il souhaite conserver le bail, il doit s’acquitter des loyers postérieurs au jugement, qui sont prioritaires.
En cas de résiliation, certaines dettes locatives antérieures peuvent être gelées ou rééchelonnées selon le plan de sauvegarde.
Pour le bailleur
Les loyers échus avant l’ouverture de la procédure sont classés comme des créances antérieures, intégrées dans le plan de sauvegarde.
Les loyers postérieurs doivent être réglés en priorité ; en cas de non-paiement, le bailleur peut demander la résiliation du bail au tribunal.
Paiement des loyers pendant la procédure de sauvegarde
Le paiement des loyers dans le cadre d’une procédure de sauvegarde dépend de leur date d’échéance par rapport au jugement d’ouverture.
Ce mécanisme distingue clairement les loyers antérieurs et postérieurs à l’ouverture, garantissant une gestion équitable des obligations financières de l’entreprise.
Loyers antérieurs à la procédure
Les loyers échus avant l’ouverture de la procédure sont classés comme des créances antérieures.
Concrètement :
Gel des créances : Les loyers dus avant la sauvegarde ne peuvent pas être immédiatement réglés. Ils sont intégrés dans le plan de sauvegarde, qui peut prévoir leur paiement échelonné, une réduction partielle, voire un effacement.
Droits du bailleur : Pendant la période d’observation, le bailleur ne peut pas engager d’actions pour recouvrer ces créances, sauf autorisation exceptionnelle du tribunal.
Cette disposition vise à protéger la trésorerie de l’entreprise, en lui permettant de concentrer ses ressources sur les dettes indispensables à la poursuite de son activité.
Pour des informations supplémentaires sur la gestion des créances, voyez aussi notre focus sur la Procédure de sauvegarde paiement des fournisseurs.
Loyers postérieurs à la procédure
Les loyers échus après l’ouverture de la procédure sont considérés comme des créances privilégiées :
Paiement obligatoire : Le locataire doit régler ces loyers pour les locaux qu’il continue d’occuper.
Créances prioritaires : Elles permettent à l’entreprise de continuer son activité. En cas de non-paiement, le bailleur peut demander la résiliation du bail, sous réserve de validation par le tribunal.
Cas particuliers : renégociation ou suspension des loyers
Dans certains cas, un aménagement des loyers peut être négocié pour soulager l’entreprise en difficulté :
Échelonnement ou réduction temporaire : Le locataire peut demander un report ou une baisse provisoire des loyers, avec l’accord du bailleur.
Suspension en cas de résiliation : Si le bail est résilié, les loyers postérieurs à la résiliation ne sont plus exigibles.
Droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers
Pendant une procédure de sauvegarde, le bailleur dispose de plusieurs droits pour protéger ses intérêts, mais ces droits sont encadrés par des règles strictes, notamment pour les créances antérieures au jugement d’ouverture.
Conditions pour demander la résiliation du bail
Le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial si les loyers postérieurs au jugement d’ouverture ne sont pas réglés. Pour cela :
Mise en demeure
Le bailleur doit envoyer une mise en demeure au locataire pour régulariser les loyers impayés, en fixant un délai (généralement 30 jours).
Saisine du tribunal
Si le locataire ne paie pas dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le tribunal pour demander une résiliation judiciaire du bail.
Le tribunal évaluera si cette résiliation est justifiée dans le cadre de la sauvegarde.
Gestion des créances antérieures
Les loyers échus avant l’ouverture de la procédure sont gelés et intégrés dans le plan de sauvegarde. Le bailleur doit :
Déclarer ses créances auprès du mandataire judiciaire dans un délai de deux mois à compter de l’ouverture de la procédure.
Recevoir un remboursement progressif ou partiel selon les modalités fixées dans le plan de sauvegarde.
Résiliation amiable du bail
Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une résiliation amiable pour éviter la lourdeur d’une procédure judiciaire :
Avantages pour le bailleur : Récupérer rapidement les locaux pour les louer à un autre occupant.
Avantages pour le locataire : Éviter des frais judiciaires et clarifier la situation locative dans le cadre de la procédure de sauvegarde.
Pour comprendre comment ces aspects peuvent se combiner avec d’autres enjeux sociaux, par exemple sur l’emploi, consultez notre article sur la Procédure de sauvegarde et licenciment économique.
Conclusion
La procédure de sauvegarde est une mesure destinée à protéger les entreprises en difficulté, tout en leur permettant de restructurer leurs dettes et de maintenir leur activité.
Pour les baux commerciaux, elle introduit des règles spécifiques concernant le paiement des loyers, ce qui peut générer des tensions entre locataires et bailleurs.
Points clés à retenir :
Loyers antérieurs au jugement : Gelés et intégrés au plan de sauvegarde. Leur remboursement dépend des modalités fixées par le tribunal (paiement échelonné, réduction partielle, etc.).
Loyers postérieurs au jugement : Prioritaires et indispensables à la poursuite de l’activité. Ils doivent être réglés dans les délais usuels, sous peine de résiliation du bail.
Droit du bailleur : Possibilité de demander la résiliation en cas de non-paiement, mais il doit respecter une procédure stricte (mise en demeure, saisine du tribunal).
Pour les locataires : Maintenez une communication ouverte avec votre bailleur et honorez vos obligations locatives pour éviter une résiliation qui pourrait compromettre votre activité.
Pour les bailleurs : Familiarisez-vous avec vos droits et obligations dans le cadre de la procédure de sauvegarde.
Un avocat spécialisé peut vous aider à protéger vos intérêts tout en respectant le cadre légal imposé par le tribunal.
Enfin, si vous souhaitez approfondir la situation de l’entreprise en question ou vérifier son statut, n’hésitez pas à consulter notre guide sur Comment savoir si une entreprise est en procédure de sauvegarde ou à explorer d’autres aspects financiers comme la Procédure de sauvegarde et prêt bancaire.
Avec une gestion rigoureuse et des démarches adaptées, il est possible de trouver un équilibre entre les intérêts du locataire et ceux du bailleur, même dans des situations complexes comme la sauvegarde.
